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La Fundación Avanza y la Fundación Friedrich Ebert publican el informe ‘Proteger y construir. Hacia un New Deal para la vivienda en España’, que identifica Málaga como uno de los casos más preocupantes de deterioro de la asequibilidad residencial y analiza la relación entre el crecimiento económico, la presión turística y el encarecimiento de la vivienda.
El esfuerzo necesario para alquilar una vivienda de 75 metros cuadrados en Málaga pasó del 26% de la renta media del hogar en 2015 al 37% en 2023, el mayor incremento entre las ciudades analizadas. En la periferia, el esfuerzo alcanzó el 35%, lo que refleja que la presión residencial no se limita al centro urbano.
La evolución de los precios confirma la magnitud del problema. Entre 2015 y el segundo trimestre de 2026, el precio de venta aumentó un 153%, el mayor incremento del panel peninsular, mientras que el alquiler se encareció un 139%. El informe subraya que esta evolución se ha producido pese a que Málaga dispone de 5,1 hectáreas de suelo en desarrollo por cada 1.000 habitantes en la ciudad central, el valor más alto entre las grandes ciudades analizadas.
El estudio relaciona el deterioro de la asequibilidad con la presión de demanda asociada al turismo, la atracción de trabajadores remotos y nuevos residentes con mayor poder adquisitivo, y la compra de vivienda por parte de compradores extranjeros no residentes. También destaca el peso del alquiler turístico en Málaga y la Costa del Sol, que reduce la oferta disponible para residencia habitual.
Para la Fundación Avanza, el caso malagueño demuestra que disponer de suelo no garantiza por sí solo una mejora del acceso a la vivienda. Es necesario contar con instrumentos de planificación, financiación y promoción pública capaces de transformar esa disponibilidad en vivienda asequible.
El informe propone impulsar un programa de promoción pública de vivienda en alquiler sobre suelo municipal, con financiación estructural y un operador metropolitano de escala suficiente.
También plantea reforzar la fiscalidad del suelo, equiparar el tratamiento fiscal del alquiler turístico al de otras actividades económicas y estudiar instrumentos que eviten que la vivienda se convierta en un activo desconectado de su función residencial.
La propuesta incluye, además, mejorar la coordinación entre los municipios del área metropolitana para planificar conjuntamente la vivienda, el suelo y el transporte, evitando que la presión de la capital se traslade a otros municipios sin una respuesta compartida.
Berna León, director general de la Fundación Avanza, defiende que “la vivienda es una política de largo plazo, y mientras la nueva oferta llega hay que proteger a los inquilinos de las fuerzas de un mercado voraz”. El informe plantea, precisamente, combinar la protección inmediata de los hogares con una ampliación sostenida de la oferta asequible.
El New Deal para la vivienda en España propone movilizar financiación pública y privada regulada, reforzar los operadores de vivienda social y garantizar que las viviendas construidas o financiadas con recursos públicos mantengan permanentemente su finalidad protegida.
Transformación estructural de las políticas públicas de vivienda
El informe ‘Proteger y construir. Hacia un New Deal para la vivienda en España’ plantea una transformación estructural de las políticas públicas de vivienda para garantizar el acceso a un hogar asequible y consolidar un parque público permanente. El estudio advierte de que la crisis habitacional se ha convertido en uno de los principales problemas sociales del país, condicionando especialmente la emancipación juvenil, la movilidad social y la capacidad de las familias para desarrollar sus proyectos de vida. En julio de 2026, el 43% de la población identificaba la vivienda como el principal problema de España, mientras que la tasa de emancipación de las personas de entre 18 y 34 años se situaba en el 31,3% en 2025, 17 puntos por debajo de la registrada en 2010.
El informe defiende que la respuesta a esta situación no puede limitarse a medidas puntuales ni centrarse exclusivamente en aumentar la construcción. Por el contrario, propone una estrategia simultánea que combine la protección de los hogares frente a las dificultades del mercado del alquiler con un incremento sostenido de la oferta de vivienda social y asequible. En este sentido, plantea reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento, avanzar hacia modelos de mayor duración, mejorar la transparencia de los precios, evitar el uso fraudulento de los contratos temporales y turísticos y ampliar las ayudas al alquiler y los mecanismos de protección de las familias. Asimismo, propone crear un registro obligatorio de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad para disponer de información fiable sobre los precios y las condiciones reales del mercado, facilitando así la evaluación de las políticas públicas.
Uno de los principales ejes de la propuesta es ampliar el parque público de vivienda y garantizar que mantenga permanentemente su función social. El documento recuerda que, aunque desde 1960 se han promovido alrededor de 6,5 millones de viviendas protegidas en España, actualmente apenas quedan 318.000 de titularidad pública. Para revertir esta pérdida patrimonial, la Fundación Avanza propone alcanzar un parque de vivienda social equivalente al 10% del total residencial en un plazo de quince años, incorporando aproximadamente 1,69 millones de viviendas sociales y asequibles a las existentes. Para ello, considera necesario impulsar simultáneamente la construcción, adquisición y rehabilitación de inmuebles, así como establecer garantías jurídicas que impidan que las viviendas financiadas con recursos o suelo públicos pierdan su protección y terminen incorporándose al mercado libre. Entre las medidas planteadas figura también reforzar los derechos de tanteo y retracto de las administraciones para adquirir viviendas y activos inmobiliarios procedentes de grandes fondos de inversión.
En materia de financiación, el informe estima que alcanzar estos objetivos exigiría movilizar alrededor de 20.300 millones de euros anuales durante quince años, equivalentes al 1,3% del PIB. De esta cantidad, entre 4.000 y 6.200 millones corresponderían a capital estrictamente público, mientras que el resto se articularía mediante deuda en condiciones favorables y capital privado sujeto a regulación. Para garantizar la continuidad del esfuerzo inversor, el documento propone cinco instrumentos permanentes: un regulador independiente y un sistema de acreditación de proveedores de vivienda asequible; un fondo sectorial de garantías para facilitar el acceso al crédito; un mandato estable para el Instituto de Crédito Oficial (ICO) en la financiación de vivienda social; un fondo rotatorio que permita reinvertir los recursos recuperados de promociones anteriores; y acuerdos-programa a diez años entre el Estado, las comunidades autónomas y los proveedores acreditados.
La propuesta incorpora también una revisión de la fiscalidad inmobiliaria, con el objetivo de corregir los incentivos actuales y avanzar hacia un sistema más equilibrado y progresivo. Entre las medidas se plantea estudiar una reforma del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) que diferencie el valor del suelo del de la edificación, de manera que la tributación refleje mejor el valor de los activos inmobiliarios y contribuya a movilizar suelo para nuevos desarrollos residenciales. El informe propone acompañar estos cambios de reducciones compensatorias en el IRPF sobre las rentas del trabajo, especialmente las medias y bajas, evitando que la reforma suponga una mayor carga para los hogares con menos recursos. Según las simulaciones recogidas en el estudio, el nuevo diseño fiscal tendría un efecto redistributivo, concentrando el mayor esfuerzo en los contribuyentes con mayor patrimonio inmobiliario.
Por último, el documento subraya la importancia de abordar la vivienda desde una perspectiva territorial y metropolitana, superando la fragmentación de las políticas urbanísticas entre municipios. Para ello, propone reforzar la coordinación entre el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos, movilizar suelo público infrautilizado —incluidos terrenos ferroviarios, portuarios y militares— y vincular los nuevos desarrollos residenciales al transporte público, el empleo y los servicios esenciales. También defiende establecer objetivos plurianuales de construcción y rehabilitación, acompañados de indicadores públicos que permitan evaluar la evolución de la oferta, el parque protegido, su permanencia y el esfuerzo económico de los hogares.
Fundación Avanza
La Fundación Avanza es una fundación es un laboratorio de ideas de referencia para generar y divulgar ideas progresistas. Promueve el diálogo y el debate de los grandes retos que enfrentan nuestras sociedades, defendiendo la democracia y los derechos humanos a nivel nacional y global.
Fundación Friedrich Ebert
La Friedrich-Ebert-Stiftung (FES) es una fundación alemana sin fines de lucro financiada por el Gobierno de la República Federal de Alemania, con sedes en Bonn y Berlín. Fue fundada en 1925 y lleva el nombre del primer presidente de Alemania elegido democráticamente, Friedrich Ebert. La FES está comprometida con el avance del desarrollo tanto sociopolítico como económico en el espíritu de la socialdemocracia, a través de la educación ciudadana, la investigación y la cooperación internacional. La Friedrich-Ebert-Stiftung es la fundación política más antigua de Alemania. La Oficina Madrid de la Friedrich-Ebert-Stiftung es la oficina regional en Madrid, España.
