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La financiación inmobiliaria está entrando en una nueva etapa. Tras varios años de fuerte contención, las principales entidades financieras españolas han vuelto a incrementar de forma significativa la concesión de crédito a la promoción residencial. Durante 2025 concedieron cerca de 14.400 millones de euros en préstamos a constructores y promotores inmobiliarios, un 24 % más que en el ejercicio anterior.
El análisis realizado por la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School, pone de relieve que ese cambio de tendencia no implica, por sí solo, un aumento automático de la producción de vivienda. La financiación bancaria continúa siendo más selectiva que en ciclos anteriores y se concentra, principalmente, en proyectos con un elevado grado de madurez, fuerte nivel de preventas y un riesgo limitado.
En paralelo, el sector está consolidando un modelo de financiación más diversificado, en el que la financiación bancaria convive con fondos de deuda, inversores institucionales, family offices y otras fórmulas de capital privado que cubren distintas fases del desarrollo inmobiliario.
La financiación se convierte en parte del modelo productivo
El profesor Josep Mor Figueras, director académico de la Cátedra Real Estate Alfil, considera que la principal transformación no reside únicamente en el volumen de crédito disponible, sino en la forma en que actualmente se estructuran las operaciones inmobiliarias.
«Las principales entidades financieras están recuperando el interés por financiar la promoción residencial, aunque mantienen criterios de prudencia y selectividad. Este contexto ha favorecido que la financiación alternativa deje de considerarse una solución excepcional y pase a utilizarse con mayor frecuencia como complemento en determinadas operaciones».
Desde la Cátedra se señala que esta evolución está configurando un ecosistema financiero más sofisticado, donde cada fuente de capital asume una función distinta dentro del ciclo del proyecto. Mientras la financiación bancaria continúa siendo la alternativa de menor coste para promociones más maduras y con menor incertidumbre, el capital privado desempeña un papel especialmente relevante en operaciones relacionadas con la adquisición de suelo, la gestión urbanística, las fases iniciales del desarrollo o determinadas estructuras puente.
Más crédito no significa necesariamente más vivienda
La Cátedra advierte de que la recuperación del crédito no elimina los principales condicionantes estructurales que siguen limitando la capacidad de producción del sector inmobiliario. Entre ellos destacan la escasez de suelo ordenado y finalista, la complejidad de los procesos urbanísticos, los largos plazos administrativos y la dificultad para transformar proyectos en promociones ejecutables.
«El acceso a la financiación no es el único cuello de botella. El reto consiste en transformar el crédito disponible en vivienda efectivamente construida. Sin más suelo ordenado y finalista y sin una reducción de los plazos urbanísticos y administrativos, el aumento de la financiación tendrá un efecto limitado sobre la oferta residencial».
Para la Cátedra, esta realidad obliga a entender la financiación como una parte inseparable del propio modelo productivo del sector. La correcta estructuración del capital desde las fases más tempranas condiciona cada vez más la viabilidad técnica, económica y temporal de los desarrollos.
«La capacidad de estructurar adecuadamente el capital desde las primeras fases del proyecto será cada vez más determinante para la competitividad de las compañías promotoras. Hoy la financiación forma parte de la estrategia del proyecto. No es simplemente un recurso necesario para ejecutarlo».
Consolidando su posición como fuente de referencia del sector, la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School ha participado en el primer Forbes Real Estate Forum Costa del Sol: Luxury, Business & Future Living, celebrado en Marbella, donde ha contribuido al análisis de la evolución del mercado inmobiliario y de los principales retos que afronta el sector.
En concreto, la cátedra ha servido como fuente de información para la elaboración de los datos que abrieron el foro y su director ejecutivo, Eduardo Olaya Estefan, ha moderado una de las mesas redondas dedicadas a analizar los factores que están impulsando la transformación del mercado residencial en la Costa del Sol.
Esta participación refuerza el posicionamiento de la Cátedra como uno de los principales espacios académicos de reflexión y análisis sobre el sector inmobiliario en España, contribuyendo al debate desde una perspectiva rigurosa, independiente y basada en el conocimiento empresarial.
Cátedra Real Estate Alfil
La Cátedra Real Estate Alfil es una iniciativa académica de San Telmo Business School, con sede en Málaga y respaldada por Grupo Alfil y otras empresas líderes del sector. Su objetivo es reunir a representantes del ámbito empresarial, financiero y urbanístico para analizar los principales retos del mercado inmobiliario, identificar tendencias y generar propuestas estratégicas y viables.
